Para não incorrer em prejuízo, procure ajuda profissional!


O Portal Exame sempre traz ótimas informações sobre o mercado, mas essa semana publicou uma reportagem onde o autor fez uma mágica insana:

disse ele que comprando um apartamento por R$ 400 mil e revendendo por R$ 500 mil tem-se prejuízo de R$ 4.100!!!

Como assim!?!?!? TOTAL ABSURDO!!!

A Reportagem na íntegra esta no seguinte link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/quanto-realmente-custa-comprar-e-revender-um-imovel?page=1

Mas é importante esclarecer alguns pontos. O quadro abaixo mostra os hipotéticos custos na aquisição do imóvel.

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  1. A SATI pode ser eventualmente cobrada por assessoria jurídica e confecção do contrato. É uma taxa questionável e negociável, mas em geral custa bem menos do que o publicado. No mercado do Rio gira em torno de R$ 700 para imóveis de médio e alto padrão e R$ 200 para imóveis econômicos. Ou seja, inflacionaram quase 600% essa taxa.
  2. A CORRETAGEM  ESTÁ DENTRO DO VALOR NEGOCIADO! Inclusive deve-se observar que o valor que constará na escritura é o valor líquido, já abatido comissão.
  3. Taxa de interveniência?  Só se a – O imóvel tiver sido financiado. b – Constar no contrato e c – Em caso de transferência dos direitos sobre o imóvel para terceiros.  Nestes poderá será cobrado um percentual sobre o valor negociado. Não se paga ao adquirir um imóvel!
  4. Taxa de obra? Isso não existe! Talvez o autor estivesse se referindo ao fundo mobiliário, taxa que garante que todo  equipamento das áreas de lazer e de uso comum seja devidamente entregue. Hoje esse valor TAMBÉM está incluso no valor do imóvel!
  5. ITBI é o imposto de transferência de bem imóvel. Se você compra um imóvel na planta pode deixar para pagar o imposto na entrega das chaves. Ganha tempo para se capitalizar e pagar esse imposto que realmente incide.
  6. Determinar o custo da escritura definitiva é complicado porque depende do conteúdo do instrumento. Esta será feita também quando o imóvel estiver  pronto. Para não falar que está tudo errado, vou considerar esse valor razoável, mesmo que acima da média normalmente praticada.

Então os custo seriam na verdade:

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Economizamos R$ 44.000 em despesas! Por essa conta já transformamos o prejuízo da reportagem em lucro de pelo menos R$ 40.000 reais!

Agora vamos analisar as despesas na hora da venda. Segundo a reportagem:

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  1. Taxa de repasse? Não é o caso aqui! Caso o cliente decida pelo financiamento bancário, ele passará pelo processo de repasse bancário. É quando a dívida passa da incorporadora para o banco financiador do cliente. Não existe taxa alguma para esse processo. No passado cobrava-se uma alíquota se o cliente optasse por financiar seu saldo devedor com uma instituição diferente daquela que havia financiado a obra do empreendimento. Hoje incorporadoras  (como por exemplo a RJZ Cyrela) arcam com esse custo de aproximandamente aR$2.000,  sem ônus para o adquirente do imóvel.
    Todavia para o exemplo em questão não faz o menor sentido, já que está havendo uma revenda.
  2. O imposto de renda incide se em até 180 dias você não reaplicar o valor do ganho de capital (lucro) no mercado imobiliário. A cada 5 anos tb é possível fazer uma operação com ganho sem que incida o imposto. Vamos considerar esse o primeiro imóvel do autor, então ele está livre do imposto!
  3. A corretagem no Rio é de 5% do valor do imóvel negociado.
  4. Certidões custam de fato R$ 400.

Então cálculo da venda seria o seguinte:

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 Tem gente que não sabe o que diz. Se o autor teve prejuízo de R$4.100, eu tenho lucro de R$ 62.600.

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O que mais me chamou atenção nessa reportagem é que se não houver uma boa assessoria, um bom negócio pode virar um péssimo investimento. Por isso aconselho todos a buscarem ajuda qualificada. Um bom corretor pode fazer uma diferença determinante.

E não se preocupe, pois não existe mais aquela figura impertinente, com conhecimento limitado a imóveis como os antigos e estigmatizados corretores. Esses profissionais passaram a ser verdadeiros consultores imobiliários, com conhecimento financeiro,  jurídico e visão holística.

Mais que tudo, ele pode garantir que você faça DE FATO um bom negócio!

A Reportagem na íntegra esta no seguinte link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/quanto-realmente-custa-comprar-e-revender-um-imovel?page=1

*Colaborou Caroline Araújo

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Alvenaria Estrutural


Já vimos que a maioria das nossas obras é executada com a estrutura de concreto armado (Laje-Viga-Pilar). Mas ainda assim, temos empreendimentos feitos com alvenaria estrutural, como o Floris e Grand Family.

Esse padrão de obra tem a característica de ser mais rápido e com menor custo. Em contrapartida, tem menor flexibilidade nas plantas, já que as paredes funcionam como a própria estrutura de sustentação.

Observem no vídeo que não existem pilares ou vigas. As lajes são apoiadas nas próprias paredes. É por isso que existem também restrições quanto ao tamanho das portas e janelas. Quanto maiores as aberturas, menor a resistência da obra.

Ainda que a obra seja feita em alvenaria estrutural, é possível prever no projeto que alguma(s) parede(s) seja(m) de alvenaria comum. Dessa forma podemos apresentar uma opção de planta para o cliente.

Percebeu que existem vantagens e desvantagens de cada sistema? Você pode explicar isso para seu cliente também!