E esse tal laudêmio?


Hoje nosso tema é o mais temido Laudêmio.  Nosso parceiro o blog Sempre Legal encontrou  um material muito legal que pode ajudar você de uma forma divertida entender melhor esse tema, que tal?

Vamos lá?

Afinal de contas o que é esse laudêmio?

O laudêmio é a receita patrimonial correspondente à compensação, que a União recebe pelo não exercício do direito de consolidar o domínio pleno, sempre que se realize uma transferência onerosa ou promessa de transferência de domínio útil ou da ocupação de imóvel da União.
 
Mas quem é o responsável por esse pagamento?

O alienante ou cedente de direitos do domínio útil do imóvel ou da ocupação.

Aqui vamos fazer uma ressalva: essa é a regra, mas de acordo com o art. 490 CC, existe uma brecha dizendo que “salvo cláusula em contrário…”, ou seja, se houver acordo entre as partes de forma contratual, esse pagamento pode ser feito pelo comprador.
 
Ouvi dizer que existe uma multa de transferência. É verdade?
Sim, é verdade. Essa multa de transferência é a receita patrimonial. É devida decorrente da perda do prazo de 60 dias a partir da escritura pública ou de instrumento particular com força de escritura pública nos casos do regime de ocupação e a partir do registro do título nos casos de aforamento para requerer a averbação de transferência na Secretaria do Patrimônio da União. A alíquota da multa de transferência é 0,05% ao mês ou fração de mês, e a base de cálculo o valor atualizado do domínio pleno do terreno e das benfeitorias nele construídas.
 
E esse tal de foro, como funciona?
O foro é a receita patrimonial cobrada anualmente devida pela utilização do imóvel sob regime de aforamento, sendo o sujeito passivo o titular do domínio útil aplicando-se a alíquota de 0,6% do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União.
 
Descomplicou? Esperamos que sim, mas essa matéria não fica por aqui. Vamos trazer para vocês a história do laudêmio em uma divertida história em quadrinhos desenvolvida pela SPU:
 
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 Desenhando é mais fácil de entender, né!?
 
 
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Corretores de Imóveis conquistam vitória junto ao STJ


O Superior Tribunal de Justiça (STJ) alterou sua jurisprudência e tem garantido aos corretores de imóveis, independentemente da conclusão dos negócios, o direito ao recebimento de comissão, desde que o contrato de compra e venda seja assinado e o pagamento do sinal efetuado.
No passado, nossa jurisprudência do STJ havia se posicionado no sentido de negar comissão ao corretor na hipótese de seu trabalho não acarretasse na efetivação da celebração do negócio, com a transmissão do imóvel, tendo por base o Código Civil de 1916 que não trazia nenhuma referência sobre este tema.
Com o novo código civil, mais precisamente em seu art. 725, este assunto foi devidamente estabelecido com a seguinte redação: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”.
Diante disso, a ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma deu razão a um profissional do Rio de Janeiro que intermediou a venda de um terreno no valor de R$ 7,07 milhões.
Neste caso concreto houve o pagamento do sinal no valor de R$ 400 mil, entretanto, posteriormente, o comprador enviou termo de distrato de compra e venda ao vendedor. O corretor decidiu então cobrar sua comissão – no valor de R$ 100 mil – na Justiça. A ministra Nancy Andrighi entendeu que “a inadimplência das partes, após a conclusão do negócio, mesmo que se desenvolva em rescisão, não repercutirá na pessoa do corretor”, na sua opinião, “a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio”.
Em seu voto, Nancy cita decisão da 4ª Turma no mesmo sentido. No caso, as partes haviam sido aproximadas pelo corretor, de forma eficaz, e tinham assinado um compromisso de compra e venda, mediante o pagamento de um sinal. O restante seria financiado pela rede bancária. Após a assinatura do compromisso, no entanto, o comprador, informando-se dos encargos bancários, arrependeu-se do negócio, pagando pequena indenização ao vendedor e sustando o cheque que havia emitido para pagamento da corretagem.
A ministra destaca, porém, que a realização de um negócio de compra e venda de um imóvel é um “ato complexo”, que se desmembra em várias fases, e que é preciso analisar caso a caso para se verificar se a atuação do corretor foi capaz de produzir um resultado útil. “
Aos nossos amigos do blog corretores, deixamos os nossos sinceros parabéns por esta vitória. Podem acreditar que essa mudação no entendimento do STJ é motivo de comemoração da classe, mas lembrem-se que um bom corretor é aquele que age com total diligência e prudência para com seu cliente!

Contribuição do Blog Sempre Legal

O processo burocrático da compra de um imóvel


Comprei um apartamento na planta e na época assinei apenas promessa de compra e venda, e agora já saiu o habite-se quero fazer minha escritura definitiva, como faço?

Essa é sempre uma dúvida que assombra a maioria dos adquirentes de imóveis na planta, principalmente os “marinheiros de primeira viagem”, certo?

Vamos tentar dar algumas informações importantes para ajudar a esclarecer, ok?

Em primeiro lugar as perguntas que precisam ser respondidas são: Já quitei o imóvel? Vou realizar um financiamento bancário?

Se sua resposta é já quitei, então é bem simples o que precisa fazer:

1)  Solicite à construtora/vendedor seu Termo/declaração de quitação;

2)  É muito importante lembrar que após a quitação você tem 30 dias para recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Hoje este valor equivale à 2% do valor do imóvel. Para os imóveis foreiros, é necessário efetivar o pagamento do Laudêmio. Este é, em geral, 5% do valor do imóvel.  (há variações).

3) Você deve procurar um cartório de notas de sua confiança a fim de proceder com a lavratura

a de sua escritura definitiva. Fica uma dica: procure saber se a construtora/vendedor, possui um cartório parceiro. Isto facilita bastante quanto ao fornecimento das certidões do vendedor;

4) Você deve solicitar à construtora/vendedor as certidões da empresa bem como as certidões do imóvel, mas neste ultimo caso, tenha uma atenção especial, pois é pratica de mercado transferir a responsabilidade destas certidões (do imóvel) para o comprador, tendo por base o art. 490 CC*, mas é bom verificar em seu contrato:

 Certidões do vendedor – Pessoa Jurídica

1°, 2°, 3°,4°, 7° e 9° Ofícios Distribuidores
1° e 2° de Interdição e Tutela;
Justiça Federal  – pode ser retirada através do site: www.jfrj.gov.br
Certidão de Tributos e contribuições Federais – Pode ser retirada através do site da receita : www.receita.fazenda.gov.br
CND do INSS – Pode ser retirada através do site: http://www010.dataprev.gov.br/cws/contexto/cnd/cnd.html

Obs:  As certidões do vendedor tem validade de 90 dias 
(Certidões do Rio de Janeiro).

Certidões do imóvel

Certidão de Ônus Reais – cada imóvel tem seu próprio RGI de acordo com o endereço do imóvel – http://www.2rgi-rj.com.br/conteudo_32.html
9° Ofício Distribuidor
Quitação Fiscal e Situação Enfitêutica – essa certidão é gratuita junto à prefeitura.
Quitação de Taxa de Incêndio – se o condomínio ainda não foi constituído, não é necessário.
Quitação Condominial –  se o condomínio ainda não foi constituído, não é necessário.

Obs:  As certidões do imóvel  tem validade de 30 dias.

5) Em posse das certidões, da guia do ITBI e guia do Laudêmio (se for o caso), agende com seu cartório a lavratura de sua escritura.

Tão logo receba sua escritura, você sabe o deve fazer? Se você respondeu registrar, você está certo! Lembre-se do velho bordão: “Só é dono quem registra”.

E aí? Simples?

Você deve estar se perguntando: Eu vou financiar meu imóvel, o que faço?

Fique tranquilo! Vamos lá, me responda: Você já escolheu seu banco?

Se a resposta for positiva, verifique com seu banco quais as documentações necessárias exigidas por eles. Via de regra além das certidões acima mencionadas, os agentes financeiros, costumam exigir das seguintes documentações do vendedor: a) contrato social, b) documentação dos sócios (RG  e CPF), e c) certidão simplificada da junta comercial. É muito importante dizer que cada instituição financeira tem sua peculiaridade.

Após passada essa fase de fornecimento de documentação, aprovação e consequentemente liberação do crédito junto ao seu agente financeiro, você irá assinar uma escritura definitiva com pacto de alienação fiduciária**, ou seja, sua relação jurídica/financeira passa a ser com o agente financeiro e não mais com a construtora/vendedor.

Importante dizer que essa escritura de alienação, também deve ser levada à registro.

E então? Ficou mais simples?

Contribuição do nosso parceiro, o blog Sempre Legal.

Visite e conheça mais sobre o direito imobiliário.

* Art. 490 CC: Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

** Alienação fiduciária: é uma espécie de empréstimo, em que o devedor fica com a posse do bem dado em garantia da dívida, mas a propriedade permanece com o credor até a quitação total (Decreto Lei 911/69).

lawme

Laudêmio!?


Hoje vamos falar sobre o famoso LAUDÊMIO, não, ele não é um bicho de sete cabeças, você verá logo abaixo.

Laudêmio vem do latim “LAUDARE”, que significa prêmio. Prêmio pela ocupação.

Laudêmio é uma taxa a ser paga à União, quando de uma transação com escritura definitiva de compra e venda, em terrenos de  marinha. Chamamos de “Foreiro”, o imóvel que tem o laudêmio, e anualmente deve ser paga uma taxa foro. A taxa de foro anual é de 0,6% sobre o valor de avaliação do imóvel.

O Laudêmio não se confunde com o Foro, vocês sabem a diferença?

 

O laudêmio só interfere nas transações de compra e venda e é equivalente a 5% do valor do imóvel, já o foro é pago anualmente e equivale a 0,6% do valor do imóvel.

O Decreto-Lei nº 9.760/1946, determinou que os terrenos  considerados “de marinha” aos os de profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente para a parte da terra, da posição da linha da preamar-média de 1.831: a) Os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) Os que contornam as ilhas, situados em zonas onde se faça sentir a influência das marés.

A razão histórica para a fixação desses 33 metros estava na necessidade que havia de se estabelecer uma zona de defesa da orla marítima, que seria a primeira linha, em caso de ataques vindos do mar. Pois, era o alcance máximo de metragem que a bola dos canhões conseguia chegar.

Para explicar melhor o que é o laudêmio, é necessário falarmos um pouco sobre a enfiteuse, também conhecida pelo nome de aforamento, pois o laudêmio advém da enfiteuse.

Também chamada de Aforamento ou Aprazamento, a ENFITEUSE é o direito real sobre coisa alheia, pelo qual o proprietário de um imóvel identificado como senhorio direto,  admite o fracionamento da propriedade concedendo a terceiro, em caráter de perpetuidade, o domínio útil desse imóvel, do qual poderá usar, gozar, dispor, como também reavê-lo, mediante pagamento de uma renda anual, denominada de foro ou pensão.

Para facilitar o entendimento, vamos citar um exemplo simples, como o contrato de locação de imóvel. No contrato de locação de imóvel temos o “locador”, proprietário, e o “locatário”, pessoa que alugou o imóvel para fins residenciais ou comerciais, obrigando-se a pagar um aluguel àquele.

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No contrato de enfiteuse temos o “senhorio direto”, proprietário do domínio direto, porque ele conserva para si, uma parte do imóvel, e o “enfiteuta” (ou “foreiro”), que adquiriu o domínio útil do imóvel e se obrigou a pagar uma pensão anual (foro) ao senhorio direto.  No contrato de locação, o locatário não pode alienar (vender) os direitos que exerce sobre a propriedade, já no de enfiteuse o enfiteuta pode alienar o domínio útil do imóvel. O contrato de locação é feito tem determinado, enquanto o de enfiteuse é perpétuo.

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Vale a pena esclarecer ainda que o laudêmio não é tributo, portanto, NÃO É IMPOSTO. Trata-se de uma contraprestação pecuniária em que se obrigou o particular (foreiro) quando firmou o contrato de enfiteuse com o proprietário (senhorio direto) do imóvel. A obrigação não nasce diretamente da lei como no caso do tributo, tem origem numa relação contratual. O mesmo diga-se do ocupante de terra que foi autorizado a ocupar.

Vale destacar que existem casos diferentes de aforamento da União, que é o que foi visto acima. São casos de enfiteuse para o município, Igreja também para famílias, como por exemplo, a família imperial Orleans e Bragança.

A enfiteuse podia ser instituída sobre os bens até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que proibiu a constituição de novas enfiteuses, entretanto, as que foram constituídas até janeiro de 2002, permanecem em vigor,  em face da regra de direito intertemporal constante do artigo  2.038, caput, do novo Código Civil.

Tenho certeza que agora quando o cliente questionar, você terá a resposta na ponta língua!

Gostou? Que tal sugerir o próximo tema?

lawme

Casamento x Regime de bens x União estável: Como fica na compra do imóvel?


Ah o casamento…

 

Sim, esse é um assunto que sempre gera polêmica na hora da compra, não é verdade?

Você sabe a diferença dos regimes de bens? Sabe por que é exigida a assinatura do outro cônjuge? E união estável, é ou não é um estado civil?

Vamos ajudar você a entender essa grande polêmica, e vai ver que não é tão complicado assim!

Pela legislação Brasileira, os regimes de bens são:

a) regime da comunhão parcial de bens;

b) regime da comunhão universal bens;

c) regime da separação de bens,

d) regime da participação final dos aquestos; e

e) regime da separação legal de bens

 

Primeiro, vamos entender o que é regime de bens: “Regime de bens é o conjunto de regras que disciplinam as relações econômicas dos cônjuges, quer entre si, quer no tocante a terceiros, durante o casamento.”¹

Vamos a cada um deles:

a)      Regime da comunhão parcial de bens: O CC de 2002 é claro em seu art. 1.658, que define como: “No regime de comunhão parcial de bens, comunicam-se os bens que sobreviverem ao casal, na constância do casamento, com as exceções dos artigos seguintes”.

 

b)      Regime da comunhão universal de bens: É o regime em que se comunicam todos os bens, atuais e futuros, dos cônjuges, ainda que adquiridos em nome de um só deles, bem como as dívidas posteriores ao casamento, salvo os expressamente excluídos pela lei ou pela vontade dos nubentes, expressa em convenção antenupcial (CC, art. 1.667). Por tratar-se de regime convencional, deve ser estipulado em pacto antenupcial*

 

c)       Regime da separação de bens**: “Estipulada a separação de bens, estes permanecerão sob a adminis­tração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar, gravar de ônus real”.³ Deve ser estipulado em pacto antenupcial*

 

d)      Regime da participação final dos aquestos*: Este é um regime que foi incluído com o novo código civil de 2002, é uma espécie de mistura dos regimes da separação de bens com o regime da comunhão de bens. Durante o casamento, não haverá comunicação de bens entre os cônjuges, mas ocorrendo a dissolução do casamento, será feito um balanço contábil, a fim de verificar quanto cada um tem. Se um dos cônjuges tiver mais que o outro, este terá direito à metade do saldo encontrado.

 

e)      Regime da separação obrigatória de bens: Este é um regime que a lei em seu art. 1.641 do CC exige de forma obrigatória que o regime seja na modalidade separação de bens. As hipóteses são: a) das pessoas que contraírem  o casamento, existindo  alguma das causas suspensivas para celebração do casamento; b) a pessoa sendo maior de 70 (setenta) anos de idade; e c) quando para celebração do casamento seja necessário autorização judicial. Assim como no regime da separação de bens, é estipulada a separação de bens, estes permanecerão sob a adminis­tração exclusiva de cada um dos cônjuges.

 

*Pacto antenupcial: O pacto antenupcial somente é necessário caso os noivos optem por um regime de bens diferente do regime legal, que é o regime da comunhão parcial de bens ou, em alguns casos especiais, o regime da separação obrigatória de bens. Ou seja, somente quem deseja casar pelo regime da separação de bens, comunhão universal de bens, participação final nos aquestos ou por um regime de bens misto precisa fazer um pacto antenupcial. é um documento no qual o casal acorda sobre o regime de bens que irá reger o patrimônio do casal, neste momento é estipulado contratualmente quais serão as condições para salvaguardar os interesses pecuniários.

 

**É muito importante destacar que na hipótese do casamento ter sido celebrado antes de 2002, sob o regime da separação de bens, é necessário que o outro cônjuge assine como assistente, ou seja, não é comprador, mas está assistindo ao negócio.

 

Você deve estar se perguntando, e a União estável, como fica? Antes de qualquer explicação é fundamental esclarecer que união estável não altera o estado civil, ou seja, se a pessoa for solteira, esta continua solteira, mas é convivente em união estável. Entendeu?

 

Vamos explicar melhor: a união estável veio para gerir e salvaguardar o patrimônio durante a relação. Quando não existe qualquer disposição contrária, prevalece a mesma regra do regime da comunhão parcial de bens, ou seja, tudo que for adquirido na constância na união estável, será de ambas as partes.

 

É possível haver um contrato entre as partes definindo sobre os bens dos companheiros com a mesma flexibilidade admitida no Pacto Antenupcial, ou seja, nesta hipótese, é perfeitamente possível definir as mesmas condições do regime da separação de bens, ou da comunhão de bens.

 

Como é celebrada essa união estável? Via de regra através de uma escritura pública lavrada junto ao cartório de notas. O documento leva o nome de Declaratória de União Estável, mas o judiciário também reconhece a união estável daqueles que não fazem essa declaratória, mas comprovam sua existência. Isso quer dizer que na hora de uma compra é possível o cliente se declarar convivente em união estável ainda que não tenha celebrado essa escritura.

 

Lembrete: É importante frisar que quando você estiver fazendo uma venda para um casal convivente em união estável, faz-se necessário juntar seu comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou casamento com averbação do divorcio/separação/óbito), pois como já explicamos a união estável não muda o estado civil.

 

A final de contas, o que isso impacta na hora de assinar o contrato com o cliente?

 

Para facilitar veja o quadro abaixo:

 

Regime de bens

Quem precisa assinar?

Comunhão parcial de bens É obrigatória assinatura dos dois cônjuges
Comunhão universal de bens É obrigatória assinatura dos dois cônjuges
Separação de bens antes de 2002 É obrigatório assinatura dos dois cônjuges, sendo um na figura de assistente.
Separação de bens após 2002 Um dos cônjuges pode assinar sozinho
Separação obrigatória de bens Um dos cônjuges pode assinar sozinho
Participação final dos aquestos Um dos cônjuges pode assinar sozinho
União estável Depende. Se não houver disposição contrária de forma contratual, através da declaratória, é obrigatória a assinatura de ambos os conviventes.

 

E aí? Ficou mais fácil entender sobre o casamento e seus diferentes regimes, bem como a tão popular união estável?

 

Tenho certeza que agora quando o cliente questionar, você terá a resposta na ponta língua!

 

Gostou? Que tal sugerir o próximo tema?

lawme

 

O que pode ser exigido no contrato de aluguel


Quem procura imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça. As exigências de imobiliárias e proprietários são tantas que muitas vezes inviabilizam o negócio. O preço alto e o mau estado de boa parte dos imóveis oferecidos também não ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: não faltam cláusulas que pareçam estranhas e que deixem o inquilino na posição mais frágil possível.

Para não se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobiliárias e proprietários de imóveis podem e não podem pedir dos inquilinos no contrato de aluguel:

1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?

Não. Imobiliária e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia. Estas podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o seguro-fiança (feito em seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou fundo de investimento.Caso a garantia escolhida seja o fiador, este não é obrigado a ter mais de um imóvel.

 

2. Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?

Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só vez, é uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correção monetária, ao devolver o imóvel. Pela lei, o correto é depositá-lo em caderneta de poupança. O limite que pode ser exigido como caução é de três aluguéis.

Se o proprietário não depositar o dinheiro  na poupança e não devolver o valor da caução ao final do contrato, ou o devolver sem correção o inquilino pode entrar com uma ação para cobrar seu dinheiro de volta e pode até pedir indenização por danos morais.

Há proprietários que também propõem que não se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os últimos três meses de aluguel. É permitido, pois é uma devolução indireta, mas o proprietário não pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatário não concordar, deve receber seu dinheiro de volta.

 

3. O seguro-fiança pode ser parcelado?

Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais protegido, pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não apenas três. É mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o dinheiro de volta no final.

Porém, a possibilidade de parcelamento é uma vantagem para os locatários que não podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.

 

4. Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?

Sim. Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não existe disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na mesma cidade do imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa é uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiança precise ser executada.

Esse é um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram imóvel para alugar.

 

5. A imobiliária e o proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?

Não existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.

 

6. Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda assim deve autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?

Sim. Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e não entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse cônjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código Civil.

No entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que dispõe que o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é herdeiro necessário, o que abre margem a discussões nesse sentido.

Atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separação total de bens, se não houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a união se tornou comunhão parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na constância do casamento se tornaram bens comuns. “Não está na Lei, mas já há jurisprudência nesse sentido”, relata.

 

7. Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?

Sim. Ainda que o candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para arcar com o aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus extratos bancários, para conferir a movimentação e checar se os gastos não são mais altos que os rendimentos.

 

8. O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?

Sim. Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na lei que proíba a prática.

 

9. Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.

Essas multas não têm limites estipulados em lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel.

Se o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.

O locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.

 

10. O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?

Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.

 

11. Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?

O mais correto é que sim. No contrato devem vir identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. Sendo o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu representante, que pode assinar por ela. Algo como “por intermédio de seu diretor/sócio-diretor/presidente” e assim por diante. Não é necessário constar o nome dessa pessoa física no contrato de locação.

Caso haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa.

 

12. É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?

Por lei, não, mas é fortemente aconselhável. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.

 

13. É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado entre administradora e proprietário?

Por lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo.

É uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser representado pela administradora – o que é fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.

 

Dúvidas simples que permeiam a negociação de qualquer aluguel de imóvel, certo? Espero ter ajudado!

As respostas foram baseadas em textos do advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e do consumidor e do consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek.

Afinal, qual a diferença entre fiador e procurador?


Hoje nosso tema é sobre a pessoa do fiador e do procurador. Você sabe a diferença entre eles?

Esse questionamento sem dúvida sempre aparece na mesa, certo?!

Então vamos esclarecer…

A fiança é uma espécie de contrato através do qual uma pessoa, o fiador, garante com seu patrimônio satisfazer um credor, caso o devedor principal, aquele que contraiu a dívida, não efetive o pagamento na data de seu vencimento, ou seja,  se o devedor não pagar a dívida ou seus bens não forem suficientes para suprir a obrigação, o credor poderá voltar-se contra o fiador, reclamando o pagamento.

Você sabe quais as condições para ser um fiador? Então veja:

Podem ser fiadores: todas as pessoas maiores ou emancipadas que tenham a livre disposição de seus bens.

Não podem ser fiadores: os menores de 18 anos; os absolutamente incapazes; o cônjuge sem consentimento do outro**, exceto quando casados pelo regime da separação de bens; o analfabeto, a não ser que o faça por procurador constituído por instrumento público.

** Na prática, salvo no caso de possível fiador casado sob o regime da separação de bens, o cônjuge (marido e/ou esposa) terá de assinar em conjunto.

Para melhor ilustrar, que tal ver como incluímos a cláusula de fiança em nossos contratos?

“DA FIANÇA: Comparece a este ato,(qualificação do fiador); na qualidade de fiadores e principais pagadores, respondendo, solidariamente entre si e juntamente com o(a)(s)  OUTORGADO(A)(S), perante as OUTORGANTES, pelo integral cumprimento de todos os compromissos financeiros aqui assumidos pelo (a)(s) OUTORGADO(A)(S), inclusive pelos acréscimos de multas e demais consectários da eventual inadimplência. Os fiadores renunciam expressamente, neste ato, a todos os direitos decorrentes dos artigos 821 e 822, e 835 a 839 do Código Civil Brasileiro, com a expressa renúncia aos benefícios de ordem. A garantia permanecerá válida na hipótese de a OUTORGANTE ser obrigada a recorrer ao Poder Judiciário visando o adimplemento total ou parcial das obrigações garantidas; Na hipótese de algum dispositivo deste instrumento ser declarado inválido, ilegal ou não aplicável em qualquer aspecto, por disposição legal ou judicial, a validade, legalidade e aplicabilidade dos dispositivos. contidos nesta FIANÇA não serão afetados ou prejudicados.

 

 

E esse tal de PROCURADOR hein? É mais simples do que imagina.

 

Em nosso Código Civil Brasileiro, em seu Art. 653, diz:

 

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

 

Mas como é feita essa procuração nos casos dos contratos da Cyrela? Sim, incluímos uma clausula de mandado no contrato, nomeando uma pessoa indicada pelo cliente que poderá representá-lo.

Quem o cliente deve indicar? Uma pessoa de confiança para receber citações, intimações, interpelações, notificações judiciais e extrajudiciais, etc… Como política da empresa, o procurador deverá ter domicílio no local do imóvel ou nas principais capitais.

É importante lembrar e deixar bem claro que o procurador não tem responsabilidade de efetuar o pagamento da unidade (pois não é o fiador), caso o outorgado não tenha mais condições ou não efetue o pagamento das parcelas.

Quais são os casos que se faz necessário à indicação do procurador?  Solteiro, divorciado, separado, viúvo ou casado que residir fora do Rio de Janeiro ou no exterior.

É importe dizer que na hipótese de compra realizada por um casal, os cônjuges irão nomear um ou outro como procuradores, ou seja, não é necessário indicar uma terceira pessoa.

Você sabe quais são os dados necessários para a qualificação do procurador?

DADOS DO PROCURADOR

 

Nome completo:  
Estado Civil:  
Nacionalidade:  
Profissão:  
RG (nome do órgão expedidor + data de emissão):  
CPF:  
Endereço completo: (Rua/nº/CEP/Bairro/Município)  
Telefone (DD + nº)  
E-mail:  

Você deve estar se perguntando: como faço se meu cliente estiver fora da Cidade/Pais e quiser realizar uma compra, sendo representado por outra pessoa? É isso mesmo que está pensando, sugira que seu cliente faça uma procuração com poderes específicos para comprar em seu nome.

Mas existe alguma peculiaridade nesta procuração? Sim, essa procuração precisa ser Pública, ou seja, ser lavrada junto ao cartório de notas, ou em caso de pessoa fora do país, é possível fazer essa procuração através do Consulado.

E então, ficou mais fácil entender a diferença entre o fiador e o procurador?

Tenho certeza que agora quando o cliente questionar, você terá a resposta na ponta língua!

Gostou? Que tal sugerir o próximo tema?

 

Até a próxima.

lawme

 

Jurídico de Vendas