Quem tem medo da bolha – Parte VI – Portos mais seguros nos edifícios corporativos e regiões com UPP

Depois de uma semana inteira falando sobre a bolha, hoje vou fechar a série de posts abordando dois “portos seguros” do mercado imobiliário: lajes corporativas e regiões com UPP.

No segmento comercial, tradicionalmente o mais procurado por investidores, os vários nichos têm apresentado comportamentos divergentes entre si. Se, com o fim da janela especulativa, algumas regiões podem sofrer com o excesso de oferta de pequenos espaços, as lajes corporativas ainda mostram fôlego, com oferta menor que a demanda.

Edificações voltadas a empresas ainda têm um grande potencial de valorização se comparadas a outros países. O estudo indica que o preço médio do metro quadrado comercial em São Paulo, por exemplo, representa apenas 40% do praticado em Nova York. No Rio de Janeiro, onde houve valorização mais acentuada, o custo alcança 60% daquele existente na cidade norte-americana.

Do mesmo modo, o mercado de locação comercial, especialmente na capital fluminense, mantém-se aquecido nos últimos três anos. A cidade vem se transformando com uma série de investimentos públicos e privados, como o Porto Maravilha, no centro, e as obras de mobilidade para a Copa do Mundo e a Olimpíada.

Os bairros mais valorizados apresentam hoje os preços por metro quadrado mais altos do país: alcançam, por exemplo, picos de R$ 33 mil em Ipanema e R$ 27 mil no Leblon. Este custo excessivo incentiva a demanda por aluguel nessas regiões. O resultado é uma baixa taxa de vacância, calculada em 7,9% em junho.

UPP

Com Olimpíada e Copa, houve um alinhamento das esferas federal, estadual e municipal para ‘consertar’ a cidade, com investimentos em transporte e em segurança pública, como as UPPs [Unidades de Polícia Pacificadora] nas favelas. As construtoras passam a lançar empreendimentos nessas regiões “esquecidas”, como bairros da zona norte carioca.

A primeira pacificação aconteceu em novembro de 2008, com a ocupação do morro Santa Marta, em Botafogo. Desde então, houve mais 20 unidades instaladas em favelas como o Complexo do Alemão e a Rocinha. De acordo com o Secovi-RJ, as UPPs também ajudam a valorizar bairros vizinhos às comunidades. Dados da entidade mostram que os imóveis em Botafogo valorizaram-se mais de 105%, de 2008 a 2011. Na média, há um impacto positivo de 30% a 40% nas áreas que fazem divisa com as regiões ocupadas.

Mais um sinal de que vale redobrar a atenção para identificar os diferentes cenários que convivem hoje no mercado.

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