Como baratear o financiamento do seu imóvel

Como baratear o financiamento da sua casa Essa semana o Portal Exame publicou uma reportagem  em que o consultor financeiro Gustavo Cerbasi e especialista em crédito imobiliário Marcelo Prata dizem o que deve ser levado em conta para deixar o financiamento mais leve para o bolso .

Nas sete dicas abaixo mostram quais despesas comumente esquecidas devem ser postas na ponta do lápis para quem está de mudança para uma casa financiada e como tornar essa longa e pesada dívida mais barata e justa no orçamento.

1. Ao se mudar para um bairro mais caro, calcule um aumento de 15% a 20% nos gastos

Mudar-se para um bairro mais nobre implica maiores gastos na padaria, supermercado e escola. Muitas dívidas com financiamentos ocorrem quando o proprietário calcula o gasto mensal com as parcelas e se esquece de calcular os gastos agregados, como o novo custo de vida, a manutenção do imóvel, as contas de energia, gás, IPTU, reformas e principalmente gastos variáveis, com lazer.

2. Considere que taxas e impostos correspondem a 4% do valor financiado

Cerca de 4% do valor do imóvel é usado para pagar apenas taxas e impostos. Eu já vi algumas pessoas chegarem na hora da compra sem saber que estes gastos estavam envolvidos. Basicamente, os gastos envolvidos são: ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis), que varia de acordo com a cidade, mas gira em torno de 2% do valor total do imóvel; taxas cartorárias, que ficam em torno de 1% do valor do imóvel e oscilam de acordo com o valor da propriedade e da localização; e as taxas de análise jurídica, cobradas pelos bancos na hora de contratar o financiamento, que também podem variar em torno de 1% do valor total.

3. Não comprometa mais que 30% da renda

Devem ser comprometidos, no máximo, de 25% a 30% da renda mensal em um financiamento. Para não cair na tentação de fazer um financiamento mais caro e depois não conseguir arcar com os custos, o segredo é inverter a ordem das escolhas. Ou seja, em vez de buscar os imóveis e fazer a escolha baseada nos preços, é importante ter todos os gastos previstos em mente e a capacidade de comprometimento com o financiamento para depois avaliar as opções de compra. Pode ser muito melhor morar em uma casa aquém do desejado, mas onde se tenha uma capacidade de gastos maior no dia a dia.

4- Prefira os menores prazos: 15 anos para imóveis novos e sete anos para usados

Os prazos ideais de financiamento seriam de 15 anos para um imóvel novo e sete anos para um imóvel usado, uma vez que, depois destes prazos, provavelmente o proprietário terá que arcar com custos de reforma. Se o financiamento não estiver quitado então, os gastos somados podem pesar demais no orçamento.

 5- Prefira taxas pós-fixadas

Com as quedas nos juros, as taxas pós-fixadas e a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) se tornam a melhor opção para o mutuário. Na tabela SAC, são pagas parcelas mais altas no início e o valor cai conforme a dívida é amortizada. O valor do pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

A conjuntura atual, de mudanças na economia, se mostra favorável para o comprador ter maior fôlego para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.

A tendência das quedas nas taxas deve se manter, favorecendo taxas pós-fixadas. Os juros devem cair ainda e as taxas prefixadas podem ficar muito caras diante de taxas mais baixas. As taxas prefixadas são definidas no início do financiamento e as pós-fixadas variam de acordo com a Taxa Referencial e índices atrelados à inflação, como IGP-M ou IPCA . No caso da tabela Price, as parcelas são fixas. No começo do pagamento, o valor abatido do saldo devedor é muito baixo, porque a maior parte da parcela é composta pelos juros.

6. Pesquise entre os bancos as melhores condições

Com as recentes reduções nas taxas de juros, a diferença nas taxas cobradas entre um banco e outro podem ser significativas. Além de visitar diferentes agências para consultar as opções, o comprador pode fazer simulações do financiamento pela internet. Existem consultorias que oferecem esse serviço. O Canal do Crédito é uma delas, e o serviço é gratuito. Em consultorias como a Crédito Imobiliário Fácil e a Financiar Casa (antiga Sagace), o serviço é cobrado.

Quem quiser saber o custo médio de um financiamento imobiliário pode fazê-lo por meio de uma ferramenta disponível em EXAME.com.

7. Portabilidade só é vantajosa se a diferença de juro for de no mínimo 1,5%

As taxas menores também podem ser vantajosas para quem já tem um financiamento e quer aproveitar as taxas mais baixas de outro banco. É possível migrar a dívida por meio da chamada portabilidade de crédito. Se a diferença entre a taxa de um banco e outro for maior ou igual a 1,5% vale a pena fazer a portabilidade.

Se for verificada a diferença maior ou igual a 1,5%, o proprietário deve: observar a taxa de juro cobrada no atual financiamento e no financiamento cotado; calcular a diferença entre a soma das prestações que restam no banco atual e as que serão pagas se a dívida for transferida para outro banco; e por fim, deve subtrair as taxas de cartório cobrada pela alteração do financiamento, a diferença entre os custos dos seguros de cada instituição e entre as taxas de administração.

Ao fazer a portabillidade, o proprietário paga novamente as mesmas taxas cartorárias que pagou no início do financiamento, a taxa de averbação do valor declarado (pelo cancelamento do financiamento) e a de registro do novo financiamento, que variam de acordo com o valor do imóvel e com a região, podendo chegar a 1% do valor da propriedade. Assim, se os gastos com cartório forem muito altos, o valor gasto no presente pode não compensar a economia com parcelas futuras. 

 

Agora que você já sabe como escolher o financiamento mais adequado ao seu momneto de vida, basta escolher um imóvel que atenda as suas necessidades. Boa sorte!

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